10大人口净流入城市,全在三大城市群,下一波是周边房地产机会

        来源:青州新闻网     时间: 2020-12-21 15:42:01     


        当前及未来,房地产最大的一个特点就是全面普涨时代已经过去,买房的投资逻辑也在发生改变。但如果就此认为房子不能买了,那就大错特错,我经常说,任何忽悠你快点买房或千万别买房的都不负责任。

        买房需求是客观存在的,我们必须承认。在知道房价不会大涨大跌,市场趋于稳定后,你更要知道全国市场已经呈现严重分化的趋势,在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下,在稳定大局下,各地还是有很大差异的。

        房价稳定可以让炒房者退出市场,但是有些城市买房可能真的会亏,有的城市至少能保值增值,告别大涨时代,寻求安稳的保值增值是很多购房者的愿望。

        如果调整好自己的心态,并且再掌握一些技巧,基本上就不用太担心了。

        实际上,国家已经为未来房地产发展方向划定了区域。国家多次表态已经明确,发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业,足以看出未来城市发展的方向。

        因为国家重点支持,这些城市则会在培育产业和增加就业方面给出很多的政策上的倾斜,那么自然而然会在一定程度上去吸引更多的人口流入进来。

        我们都知道,房地产短期看金融或政策,中期看土地,长期看人口,这就意味着人口在未来相当长时间内起着关键性作用,是一个持续永久性的状态。

        人口是怎么流动的?是随着城市规划发展流动的,是随着产业流动的,是随着资源流动的,所以从根本上上说,表面上看到的是人口流入,实则背后是影响人口流入的产业和资源的吸引力。

        你心目中的人口流入型城市有哪些呢?近日,一财根据公开数据对42个重点城市整理的《最新十大人口净流入城市》显示,当前人口净流入最多的10个城市分别是上海、深圳、北京、东莞、广州、天津、佛山、苏州、宁波和杭州,全部来自三个经济圈,其中珠三角4个,长三角4个,京津冀2个。

        这是否与你的期待一致呢?

        我们平时都是粗略讲人口流入,严格意义上叫人口净流入,就是指常住人口与户籍人口的差值,常住人口大于户籍人口,就说明该城市人口处于净流入,反之则为净流出。

        我们再回头看这前10个人口净流入城市,前五个是上海、深圳、北京、东莞和广州,除了东莞,其他都是一线城市,只是东莞跑到了广州之前。作为我国经济总量最大的城市,上海也是我国常住人口和城区人口规模最大的城市,就业机会多、薪资水平高,吸引力最大。

        10个城市中,都分别来自全国三大经济圈,也是三大城市群,基本上与之前我们的判断保持了一致性。

        有一个问题,或许大家会不明白,最近这些年随着大城市问题的增加,也都提出了人口控制和疏解的政策,大城市的常住人口有所减少,你要看人口流向问题。

        这也验证了这几年大城市房价稳定的事实,政策严格执行,比如北京非首都功能疏解,实际上都是让房价稳定的重要举措,但大城市还是大城市,需求依然旺盛,所以依然很坚挺,不可能大幅下跌。

        人口流向决定了房地产发展方向,很显然,大城市疏解的人口很多是不可能回老家的,就北京而言,大部分都流向了周边城市,也就是我们常说的环京。所以,我说,未来房地产的机会一定在大城市周边的城市,即与大城市形成的城市群。

        因为转移的不仅仅是人口,还包括产业和资源,尽管这个过程比较慢,但是说心里话,随着京津冀协同发展的落实,你会看到已经打破了行政区划限制,实现了交通、产业、资源和政策上的融合对接。

        中国发展研究基金会副理事长刘世锦表示,今后五到十年,中国最大的结构性潜能就是都市圈和城市群加快发展。都市圈的发展,就是在核心城市周边建大量小镇,这里面有相当大的房地产发展空间。城市核心区里的人会到周边小镇去住,有一些从城市核心区转移出去的制造业企业,这里面很多就业人口也需要去居住。

        “如果能把都市圈里小镇的房地产发展起来,对核心城市高房价也会起到一定抑制作用。”刘世锦表示,能逐步降低过高房价,从而降低包括核心城市、都市圈范围之内的整个住房成本。

        我认为这条路是对的,现在很多人被迫选择了周边城市,但是如果从政策上引导,对周边城市的产业和资源加以倾斜,或许人口流动性就会降下来,解决很多现实问题。

        除了刘世锦,中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁也早就表示过,北京房价很高,中低收入群体甚至有些中等收入群体在北京都难买房,可以在北京辖区外,比如在其周边的河北地区进行小城镇建设,虽然离北京有一定距离,但是在解决轨道交通问题的前提下,既能带动北京周边这些中小城市的发展,同时也有助于疏解北京的高房价压力。

        你没必要杠,说周边不好,但我想说,你完全可以在北京,这个没人强迫,但是对于很多中低收入人群无望在北京买房的,完全可以降低需求,但最重要的还是要把交通、产业和资源对接好,光靠老百姓自己自发是不够的,还需要京津冀协同发展中多方更深入合作。

        城市群是本来就存在的,只是并没有形成有效的协同发展,未来无论什么规律,一定遵循有人才有未来。房地产也同样会随着这个规律走,但你要知道,未来绝对不是房价的红利,而是宜居宜业的福利,大城市周边会告别粗放式发展,向高质量过渡,我们应该抓住并把握好吸引人口的最根本的东西。

        很多大城市周边过去起点低、发展慢,所以才更有潜力在协同发展中找到机会,当大城市发展进入瓶颈期后,绝对下一波红利是城市群中核心城市的周边发展机会。

        编辑:董欣
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